商品房預(yù)售帶來的資金收益是房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)充資金(加杠桿)的重要途徑。通過商品房預(yù)售，房地產(chǎn)企業(yè)可以提前回籠資金，節(jié)約資金成本，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，進(jìn)一步撬動(dòng)更多項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)規(guī)模快速擴(kuò)張。上海律師就來為您回答一下相關(guān)的情況。

　　一方面，從預(yù)售資金對資金來源的影響來看，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位的比例中，存款和預(yù)售資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的比例逐年上升，如果取消預(yù)售制度，將對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的維持產(chǎn)生一定的影響，一些企業(yè)可能面臨資金鏈崩潰、行業(yè)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)和總負(fù)債中，預(yù)收賬款的比例并不低。有可能影響導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)。

　　房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開銀行等金融機(jī)構(gòu)。如果取消預(yù)售制度，房地產(chǎn)企業(yè)的資本鏈將受到重大影響，房地產(chǎn)企業(yè)需要較長的時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)資金回收，較好的房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，打破資金鏈的可能性較低，但中小型房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力可能面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的附息負(fù)債比例長期保持在40% 以上，而企業(yè)的這些附息負(fù)債主要來自銀行等金融機(jī)構(gòu)。如果取消預(yù)售制度，大多數(shù)住房企業(yè)將面臨債務(wù)償還危機(jī)，危機(jī)可能蔓延到金融系統(tǒng)的其他利益攸關(guān)方。

　　海南現(xiàn)有的售房制度會(huì)引發(fā)全國范圍的跟進(jìn)嗎？海南省作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，取消了現(xiàn)有房屋的銷售，具有地域特色，海南已擺脫了對房地產(chǎn)的依賴。2018年4月，海南出臺了一系列監(jiān)管政策，以“強(qiáng)人脫腕”的決心控制房地產(chǎn)。

　　但在疫情下，各地對房地產(chǎn)的政策和海南省是有差異的。2020年3月6日，山東出臺的意見指出，2020年6月30日前，已領(lǐng)取施工許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受疫情影響施工的，在完成基礎(chǔ)工程的前提下，適當(dāng)降低申請商品房預(yù)售許可的施工進(jìn)度條件。對已取得商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，酌情增加1至2個(gè)商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，適度降低各節(jié)點(diǎn)監(jiān)管資金留存比例，但一般不低于《山東省商品房預(yù)售監(jiān)管辦法》規(guī)定的10個(gè)百分點(diǎn)。

　　僅2020年2月份，就有超過60個(gè)城市進(jìn)行發(fā)布了不同文化程度的房地產(chǎn)市場調(diào)控相關(guān)政策，內(nèi)容主要涵蓋放寬預(yù)售條件、減少我國企業(yè)發(fā)展資金管理壓力、延緩公積金月供以及通過下調(diào)公積金首付比例等。筆者研究認(rèn)為海南省的政策方面具有區(qū)域性和特殊性，短時(shí)間內(nèi)全國其他省份不會(huì)跟進(jìn)，同時(shí)在疫情嚴(yán)重影響和全球網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定的背景下，政府會(huì)對房地產(chǎn)適當(dāng)松綁和政策支持以幫助我們房地產(chǎn)金融行業(yè)紓困。

　　在我國，雖然有關(guān)于預(yù)告登記制度的法律規(guī)定，但由于它并非強(qiáng)制性的，再加上買方對預(yù)售登記制度的無知，導(dǎo)致預(yù)售房屋預(yù)告登記制度并沒有得到充分推廣，在現(xiàn)實(shí)生活中很少有預(yù)告登記。

　　所以我們建議建立一個(gè)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)機(jī)登記備案管理系統(tǒng)，各登記備案機(jī)關(guān)實(shí)行信息技術(shù)資源共享，并將信息內(nèi)容進(jìn)行公示，建立企業(yè)安全的市場經(jīng)濟(jì)交易環(huán)境，從而能夠做到有利于保護(hù)購房者對預(yù)售房屋的期待權(quán)。

　　無預(yù)售許可證的預(yù)售合同，視為可變更、可撤銷的合同。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》中關(guān)于商品房預(yù)售的規(guī)定具有強(qiáng)制性。開發(fā)商預(yù)售房屋的條件之一是取得商品房預(yù)售許可證。開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋，并與預(yù)購人簽訂預(yù)售合同。根據(jù)商品房預(yù)售的強(qiáng)制性規(guī)定，此類合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

　　筆者認(rèn)為，無預(yù)售許可證的預(yù)售合同無效，不僅利用了這一強(qiáng)制性規(guī)范對合同自由的干涉，而且損害了預(yù)購人的切身利益，這種無效合同成為開發(fā)商逃避責(zé)任的慣用伎倆。

　　筆者研究認(rèn)為我國立法應(yīng)規(guī)定進(jìn)行此類合同為一種可變更、可撤銷合同，賦予預(yù)購人選擇的權(quán)利，預(yù)購人可以通過根據(jù)我們自身發(fā)展利益的考慮自己肯定合同的效力,或者行使撤銷權(quán)，將合同歸于無效。

　　上海律師認(rèn)為，這種做法能夠有效信息保護(hù)了預(yù)購人的利益，更重要的是體現(xiàn)了《合同法》彰顯自由、保障網(wǎng)絡(luò)交易的價(jià)值問題所在，使得需要大量合同不再只是因?yàn)闆]有違反強(qiáng)制性技術(shù)規(guī)范而無效，私法自治領(lǐng)域不再受到一些不必要的侵害。