國土資源部《關于加強農村住宅用地管理的意見》規定，嚴禁城鎮居民在農村購買住宅用地，嚴禁向城鎮居民在農村購買、非法建造住宅發放土地使用證。在實踐中，主要有以下幾種情況。上海律師咨詢為您解答一下有關的情況。

　　1、在出賣人將宅基地上建造的房屋出售給城鎮居民之前或同時，該房屋占用的宅基地已因征收轉為國有土地，原是農民的出賣人也已轉為城鎮居民，宅基地性質發生變化的，可以認定房屋買賣合同有效。出賣人起訴確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　2、城鎮居民在農村購買私有房屋后，所買賣的房屋經有批準權的機關批準，并經當地集體經濟組織同意，辦理了房屋所有權和宅基地使用權變更手續，取得合法權屬證書的，可以認定房屋買賣合同有效。出賣人起訴確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　問:是否經過主管部門批準，當地集體經濟組織同意？什么情況下會被批準？

　　3、城鎮居民購房后將戶口遷入房屋所在地，并申請加入當地集體經濟組織成為農民的，房屋買賣合同可以認定有效。出賣人起訴確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　4、買受人、協議簽字人雖然為城鎮農村居民社會身份，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體企業組織內部成員，且在購買房屋時系家庭成員之間共同發展出資，亦為共同生活居住的，村集體主義經濟管理組織學生同意其買賣合同主要內容的。可以通過依法認定為一個家庭環境共同購房，買賣房屋合同能夠有效。如出賣人起訴請求確認房屋買賣合同無效的，人民法院應不予支持。

　　5、在1999年1月1日修改土地管理法之前，農村村民將房屋轉讓給返鄉定居的干部、職工、退伍軍人和僑胞、港澳臺同胞，房屋買賣合同視為有效。賣方起訴確認房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　6、同一房屋多次買賣轉讓后的效力，可以根據最后一個買受人的身份和交易情況以及上述處理原則進行判斷和認定。

　　7、如縣級以上人民政府已辦理相關土地征用出讓、規劃、建設驗收，繳納土地出讓金、交易稅等。對城鎮居民購買的小產權房，已依法完善商品房買賣法律手續的，可以認定房屋買賣合同有效，由合同當事人合理承擔相關土地出讓金、交易稅費等費用。

　　城鎮居民進行購買農村房屋合同效力認定相關國家法律、政策理論依據。

　　《民法典》第一百五十三條: 違反法律、行政法規強制性規定的合同無效全國民商事審判法院關于農村房屋買賣問題第八次工作會議(民事部分)總結規定，在國家確定的宅基地制度改革試點地區，按照國家政策和有關指導意見，處理宅基地使用抵押擔保權出現的轉讓糾紛。

　　在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的個人，該房屋的出售合同被視為無效。合同無效后，買方應當考慮當事人的過錯和其他因素，確定買方要求退還購買價款及其利息，并賠償重建或者重建費用。

　　《民法典》第三百六十三條:宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法和國家有關規定。

　　《土地管理法》第九條 ：城市市區的土地管理屬于我們國家對于所有。農村和城市郊區的土地，除由法律制度規定企業屬于自己國家進行所有的以外，屬于中國農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于一個農民集體所有。

　　《土地管理法》第六十二條:農村村民只能擁有一處宅基地，宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，并盡量利用原有宅基地和村內宅基地。農村村民住宅用地由鄉(鎮)人民政府審核，報縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，應當依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出售或出租房屋后再申請宅基地的，不予批準。

　　上海律師咨詢了解到，國務院辦公廳1999年發布的《關于企業加強我國土地進行轉讓系統管理人員嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款規定：農村的住宅不得向城市社區居民出售，也不得批準中國城市地區居民在農民社會集體土地建住宅，有關教育部門之間不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。