上海民間借貸案律師就房屋買賣還是民間借貸產生爭議案例

　　案情簡介

　　一、2013年8月20日，王某與某某公司簽訂《借款協議》，約定某某公司向王某借款1200萬元，并口頭約定月利率4%。同日，雙方簽訂四份《商品房買賣合同》并辦理了預售合同備案登記。雙方還簽訂了《回購協議》，約定某某公司于2014年2月19日以1200萬元金額回購前述商品房，若未能按時回購則承擔相應的違約責任。

　　二、2013年8月21日，王某按約支付全部購房款1200萬元。2015年8月8日，王某向某某公司發出《督促函》，請求某某公司盡快交房并承擔違約責任。

　　三、某某公司向貴州省黔西南布依族苗族自治州中院提起訴訟，請求認定雙方為民間借貸關系，《商品房買賣合同》無效。一審法院認為《商品房買賣合同》使雙方當事人之間成立擔保關系，判決雙方之間為借款關系，但是《商品房買賣合同》并非無效。

　　四、王某不服，向貴州省高級人民法院提起上訴。貴州省高院駁回上訴，維持原判。

　　裁判要點

　　針對上述爭議焦點，貴州省黔西南布依族苗族自治州中級人民法院在“本院認為”部分的裁判要點歸納如下：

　　本案中，某某公司主張其與王某之間就案涉1200萬元形成借款法律關系，王某主張雙方為商品房買賣法律關系。在雙方證據均有缺陷的情況下，應當結合雙方當事人陳述的事實是否真實、對某一問題的解釋是否符合常理、交易習慣、是否與提交的客觀證據相互印證等因素進行審查。

　　第一，某某公司法定代表人廖紅松與王某之間的銀行轉賬匯款不符合雙方交易習慣和常理，且匯款具有一定規律性，僅憑一張借條復印件及取現憑據不能認為該轉賬匯款系雙方1200萬元之外存在的其他借貸。

　　第二，從《商品房買賣合同》與《回購協議》的簽訂時間以及合同內容來看，王某作為商品房的購買者如果目的是自用或投資，則不會在簽訂《商品房買賣合同》當日簽訂《回購協議》。根據雙方之間《回購協議》的內容，可以判斷王某簽訂買賣合同的目的并非通過支付對價獲得商品房的所有權而是保證資金的收回。

　　第三，從《商品房買賣合同》與《回購協議》的實際履行情況來看，簽訂合同當日廖紅松向王某支付1萬元，并在之后按一定規律匯款，符合民間借貸變相扣除頭息的交易習慣；同時，回購期屆滿后，某某公司仍然按一定規律向王某匯款并未要求履行商品房買賣合同。

　　綜上所述，某某公司與王某之間存在借款關系，《商品房買賣合同》的目的是為了擔保債權實現，并非無效。

　　上海債權債務律師提出如下建議：

　　第一，民間借貸中當事人之間借款關系的形成，并非必須具備書面合同。只要雙方就借貸問題形成合意且出借方已經實際將款項交付給借款方，即可認定借貸的債權債務關系成立。

　　第二，法律關系的認定，不應當受制于當事人之間簽訂合同的名稱，而是由當事人的真實意思表示和合同的具體內容、履行情況來決定。借款合同與商品房合同于同一天簽訂，并且同時簽訂商品房回購協議或回購條款，此時當事人之間極有可能為民間借貸關系而非商品房買賣關系。

　　第三，當事人簽訂房屋買賣合同的目的系為借款合同提供擔保的，構成虛假意思表示，因當事人之間無房屋買賣的意思表示，該房屋買賣合同無效，而借款擔保作為買賣合同的隱藏行為，在不違反法律、行政法規的強制性規定的情況下，可以認定擔保行為有效。
 
       根據《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第十四條：“原告以借據、收據、欠條等債權憑證為依據提起民間借貸訴訟，被告依據基礎法律關系提出抗辯或者反訴，并提供證據證明債權糾紛非民間借貸行為引起的，人民法院應當依據查明的案件事實，按照基礎法律關系審理。但司法實踐中存在“當事人一方主張借貸法律關系，當法官判斷不屬于借貸時，即判定不予支持當事人的訴訟請求”的情形。