上海房屋租賃律師講轉租商鋪后房東有權收回嗎

　　案例：

　　2012年，乙公司向甲公司整租了多間門面商鋪，雙方約定租期十二年，如果沒有向甲公司書面備案，乙公司不能擅自轉租。

　　在2021年前，甲公司同意了乙公司的2個轉租。2月，因為工作人員的疏忽沒有給轉租給小吳的2套商鋪向甲公司提供書面備案。

　　3月，因為乙公司很久沒有交租金，甲公司要求乙公司騰房，這時，發現了沒有經過備案的小吳轉租的商鋪。

　　甲公司向法院起訴，稱乙公司未經同意將商鋪轉租小吳，要求小吳騰房。

　　那么，小吳應當騰房嗎？

　　律師說法：

　　房屋租賃是一個雙向選擇行為，而轉租相當租客處分房東財產的行為，如果下一任租客不能達到房東的要求，即使下一任租客在房屋使用過程中沒有造成損失，轉租行為仍損害了房東的權益。

　　本案中，小吳和乙公司的轉租合同沒有經過甲公司同意，違反了合同約定，甲公司可以解除合同。此外，甲公司在得知轉租事宜6個月內起訴，屬于提出異議，小吳應當騰房。

　　律師建議：

　　房屋轉租，應當經過房東同意。未經房東同意，房東可以隨時解除合同，要求二房東承擔違約責任，下一任租客對房屋造成損失的，可以要求二房東恢復原狀或賠償損失。

　　簽訂租房合同時，要注意審查房屋的實際所有權人，如果出租人不是房東而是其他人，需要了解房東對此次租賃行為是否知情，是代理關系還是轉租行為，查看相關材料是否齊備。

　　如果是轉租，則要了解房屋產權人與其承租人的租賃合同中有關轉租的條款是如何約定的，如是否需要書面同意等，注意完善相關手續，避免承擔風險。

　　法律規定：

　　民法典第七百一十六條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

　　民法典第七百一十八條：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。

　　商鋪轉租的風險有哪些

　　提示風險一、房屋出租人可以解除房屋租賃合同。

　　房屋轉租，是房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人轉租房屋的，必須得到原出租人的同意，出租人不知情或不同意的，有權解除房屋租賃合同。《合同法》第二百二十四條規定：“ 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人解除的是出租人和承租人之間的租賃合同，而不是承租人和次承租人之間的轉租合同，但是因為租賃合同的解除，“皮之不存 毛將焉附”，轉租合同也就無法繼承履行下去。

　　提示風險二：出租人不同意轉租商鋪的，次承租人只能立即歸還占用的房屋。

　　房屋轉租合同一旦被確認無效以后，次承租人應該歸還占用的房屋，至于向承租人(轉租合同的出租人)交付的租金、店面轉讓費只能向承租人索要，而不能要求出租人歸還，一旦承租人人去樓空、杳無音訊，恐怕已經支付的租金和轉讓費要落空了。

　　提示風險三：次承租人對商鋪或店面的裝修應當拆除，而不能折價給出租人。

　　在商鋪租賃中，租賃方往往要對商鋪進行重新裝修或改造，如果轉租是獲得出租人同意的，而且獲得其裝修或改造的同意意見的，在房屋租賃合同終止或解除時候，雙方按照約定對裝修物可以折價歸出租方所有，租賃方可以獲得相當于裝修物折舊后的價款，但在非法轉租中，次承租人的這些權利都不再具備，一旦出租人不同意轉租，次承租人必須將裝修拆除并且回復房屋原貌，由此產生的損失只能自己承擔。

　　房屋轉租合法嗎

　　房屋轉租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為，包括以聯營、承包經營和合作經營等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質的保底收益的，均為房屋轉租。房屋轉租是否合法，要看具體情況，一般來說，房屋轉租合法須符合以下兩個必要條件：

　　1、轉租須經房屋所有權人的同意。轉租已不屬于正常使用的范疇，必須經房屋所有權人同意，否則無效。

　　2、轉租的租金不得高于原租金，確實需合理提高，提高的收入應交給房屋所有權人。租金是房屋的收益，應由房屋所有權人取得。凡未經房屋所有權人同意而轉租的，或謀取租金差價的轉租，房屋所有權人有權要求追究承租人的違約責任，并可解除房屋租賃合同，收回出租房屋。

　　商鋪轉租的時候要重視使用年限或者是購買年限的問題，而且也需要看具體的地理位置以及價格等方面，這些問題對于選擇適合的商鋪來說都有很好的價值。商鋪轉租的注意事項包括很多方面的內容，比如說要確認商鋪的用電量和煤氣等方面是否合格，還有每年的租金的調整等方面都有一定的參考。