上海專業合同律師闡述二手房買賣合同的法律要點

　　1.二手房屋買賣合同糾紛案件產生的一部分原因是賣方提高房價拒絕履行原合同，或者賣方故意拖延、不及時配合買方辦理相關手續，導致買方不能按期辦理貸款手續，進而無法履行合同。另一部分原因是買方在合同簽訂后履行完畢前，不再具備購房資格，或者受貸款數額限制而沒有能力繼續履行合同，從而要求解除合同，返還定金或者購房款等等。還有一些是部分中介機構提供的合同文本的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應當明確約定的期限，比如首付款的支付時間、辦理還款解押手續的時間、辦理銀行面簽的時間等等。由于期限約定不明確，導致房屋買賣合同不能順利履行，引發買賣雙方爭議。

　　2.因為牽涉利益巨大，買賣雙方矛盾激烈，無論是提高房屋價款繼續履行合同，還是解除合同支付違約金，雙方的訴求預期差距較大，調解難度大，以調解方式結案的案件僅有兩成左右。

　　3.房屋買賣合同不適用《中華人民共和國民事訴訟法》第三十三條第一項和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條關于不動產糾紛專屬管轄的規定，應按照民事訴訟法關于合同糾紛管轄的規定確定有管轄權的法院。(最高院（2018）最高法民申1175號)

　　4.合同約定履行地點的，以約定的履行地點為合同履行地。合同對履行地點沒有約定或者約定不明確，爭議標的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同履行地;交付不動產的，不動產所在地為合同履行地;其他標的，履行義務一方所在地為合同履行地。即時結清的合同，交易行為地為合同履行地。合同沒有實際履行，當事人雙方住所地都不在合同約定的履行地的，由被告住所地人民法院管轄。(民事訴訟法司法解釋第十八條)

　　5.房屋買賣合同的履行需要買賣雙方配合辦理各種手續，而合同中并非對所有手續都約定完備，對于合同中沒有約定的手續，買賣雙方大多通過中介機構或者自行電話聯系，因此案件審理中買賣雙方大多提交錄音、微信截圖等證據來證明交易過程，這類證據常需要司法鑒定。

　　6.購買二手房首先要核實清楚現有的戶籍登記情況，是否是出賣人本人及其家庭的戶籍，這涉及出賣人能否實際將戶籍遷出。如果出賣人在取得房屋產權時即是通過二手房交易，則可能出現所登記的戶籍為前手房屋買賣合同賣方的情形，這種情況下，出賣人客觀上無法履行將戶籍遷出的義務。

　　7.共同居住的家庭成員，以自己的名義將其他家庭成員名下的房屋出賣給他人，該行為對房屋所有人是否有效，須判斷房屋所有人是否事前知曉且同意。為此，人民法院應當結合房屋產權證書、鑰匙是否為房屋所有人持有，對價支付情況，買受人實際占有房屋持續時間以及相關證人證言等綜合判定。(《最高人民法院公報》2018年第2期)

　　8.應當約定好違約責任，尤其是超過一定時限后按日計算的違約責任，這樣可以敦促出賣人盡快履行義務。同時應注意違約責任僅能起到敦促賣方盡快遷出的作用。因戶口遷出系行政機關的行政職能，不屬于法院的受案范圍，一旦出現未能遷出的情形，買方也僅能要求賣方支付違約金或者賠償損失，無法通過訴訟實現強制對方將戶口遷出的目的。因戶口問題并不影響房屋的實際使用和過戶登記，所以以此為由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。若買方購買該房屋的目的就是為了落戶或者子女上學，可以在合同中明確約定未按約定遷出戶口作為合同解除的條件，在該條件成就時，買方可以起訴要求解除合同，并另行購買其他房屋。

　　9.涉案房屋登記有他人的戶籍也可能影響房屋再次出售時的價值，或者房屋再次出售時涉及該事項的違約責任，因此即使買方自身沒有落戶的需求，也應就該事項與賣方進行協商并在合同中有所約定。出賣人也應注意交易房屋是否存在非本人或家庭登記的戶籍，以及自身是否能夠履行將戶籍遷出的義務，從現實情況來看，該類案件中賣方往往是因為客觀條件所限無法履行該義務。由于該項違約責任往往在超過一定時限后按日計算，賣方一旦未履行遷出義務，將承擔較高金額的違約金。

　　10.房屋中介機構應當審查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否設有抵押權、是否已被國家機關采取強制措施，交易房屋是否為出賣人家庭名下唯一住房，訂約當事人是否具備民事行為能力、是否有無權代理的情形、購買人是否具備購房資格等等。如果房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益，給委托人造成損失的，應當根據其過錯程度承擔相應的損害賠償責任。

　　上海專業合同律師兩個房屋買賣合同導致糾紛的案情經過

　　2010年2月22日，呂某通過一家房地產公司，相中了一套房子，經與房主彭某協商后，簽訂了房屋買賣合同。房屋總價為62萬元，當天呂某就依合同向彭某支付了定金2萬元，并支付給中介方房地產公司信息服務費、代書費、貸款服務費、過戶服務費共計20880元。當時合同中規定，呂某應該在3月 29日前將首付款25萬元(含定金兩萬元)交付給彭某。3月24日，房地產公司通知房主彭某接受這筆首付款，但是，彭某借故推遲不來。而后房地產公司多次催促，彭某均不予接收。

　　原來，3月24日，房主彭某與另一買主李某簽訂房屋買賣合同，以61.8萬元的價格將房子賣給了李某。并且，3月26日拿到了李某的首付款 12.8萬元，并辦理房屋網簽手續。后來，彭某還和李某在一家銀行辦理了面簽手續，李某從銀行貸款購房。4月13日，彭某的房屋正式辦理了物業價格手續，房子歸買主李某使用了。自己先買的房子，怎么房主又賣給了別人。一氣之下，呂某將房主彭某告上了法庭。

　　律師點評：本案屬于一起典型的因同一房屋存在兩個買賣合同導致的糾紛案件。彭某與呂某簽訂房屋買賣合同之后并未與呂某辦理訴爭房屋的產權變更登記手續，訴爭房屋登記的所有權人仍為彭某，彭某對訴爭房屋仍享有處分權，不論是呂某與彭某之間簽訂的房屋買賣合同，還是彭某與李某之間簽訂的房屋買賣合同均屬于雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律的強制性規定，故兩個房屋買賣合同均為有效合同。

　　彭某已經將訴爭房屋交付給李某居住使用，并和李某辦理完畢物業交割手續，配合李某成功申請到銀行貸款，李某已實際交納辦理房屋產權變更登記手續所需的契稅，彭某本人愿意將訴爭房屋出售給李某。彭某在就訴爭房屋與呂某簽訂買賣合同后又將訴爭房屋出售給李某，彭某的違約行為構成根本違約，雖然依據法律規定應該解除其與呂某之間的買賣合同，但彭某應返還呂某購房定金，并應該賠償呂某違約金。