實(shí)踐中，房屋買賣合同糾紛是非常常見的糾紛。常見的有開發(fā)商與購房戶之間的房屋買賣合同糾紛、二手房買賣合同糾紛等，本次上海房產(chǎn)協(xié)議律師分享濟(jì)南中級(jí)人民法院發(fā)布的房屋買賣合同糾紛十大典型案例，供大家學(xué)習(xí)和參考！

        房屋買賣合同糾紛十大典型案例

　　一、夫妻一方簽訂的房屋買賣合同的效力

　　【基本案情】

　　於某某與王某崗系夫妻關(guān)系，婚后兩人購買了位于濟(jì)南市某小區(qū)房屋一套。王某濤與王某崗及濟(jì)南某中介公司簽訂《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》各一份，約定王某崗自愿出售該房屋，房屋售價(jià)90余萬元。合同簽訂后王某濤累計(jì)支付房款70萬元。合同簽訂后，王某崗、於某某取得了涉案房屋的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，登記所有權(quán)人為於某某，共有權(quán)人為王某崗。之后王某崗對(duì)案涉房屋進(jìn)行了驗(yàn)收，并將房屋交付王某濤使用至今。於某某起訴主張王某崗出售涉案房屋未征得其同意，王某濤與王某崗簽訂的《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)為無效合同。濟(jì)南某中介公司陳述簽訂合同時(shí)通過王某崗的電話向於某某核實(shí)了其是否同意賣房、與王某崗的關(guān)系，并審查了於某某的身份證、結(jié)婚證原件及於某某委托王某崗簽訂買賣合同的委托書。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，在王某崗與王某濤簽訂的《房屋買賣合同》簽訂時(shí)，王某崗出示了於某某、王某崗的身份證、結(jié)婚證原件及於某某委托王某崗簽訂買賣合同的委托書復(fù)印件。濟(jì)南某中介公司亦證實(shí)2016年5月12日王某崗與於某某進(jìn)行了通話，就於某某同意出售案涉房屋的意思表示進(jìn)行了核實(shí)。由此可知，王某崗就出售涉案房屋已與於某某達(dá)成一致。王某濤與王某崗簽訂《房屋買賣合同》時(shí)有理由相信王某崗有代理權(quán)，故王某崗簽署的《房屋買賣合同》應(yīng)視為王某崗與於某某有共同出售案涉房屋的意思表示，涉案的房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為合法有效，駁回了於某某的訴訟請(qǐng)求。

　　【典型意義】《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。夫妻一方出售夫妻共有房屋的，出售方雖系無權(quán)代理，但并不必然導(dǎo)致合同無效。買受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理權(quán)，應(yīng)視為夫妻雙方有共同出售案涉房屋的意思表示。如夫妻一方擅自處分共有房屋造成另一方損失的，另一方可以要求損害賠償。

　　二、未簽訂書面合同是否成立房屋買賣關(guān)系及一房二賣的法律后果

　　【基本案情】

　　張某某與未某某系夫妻關(guān)系。張某某與濟(jì)南某置業(yè)公司于2014年達(dá)成307號(hào)房屋認(rèn)購意向，約定認(rèn)購房屋面積為70.48平方米，總價(jià)為2013712元，并確定首付款為1013712元，貸款1000000元。后未某某向濟(jì)南某置業(yè)公司付款1013712元。濟(jì)南某置業(yè)公司主張向張某某郵寄了《簽約邀請(qǐng)函》和《解除優(yōu)先購買權(quán)通知函》，在要求張某某簽署正式的商品房買賣合同無果后，通知張某某解除其優(yōu)先購買權(quán)。張某某主張濟(jì)南某置業(yè)公司并未按照其留存的地址郵寄，并主張從未收到濟(jì)南某置業(yè)公司郵寄的上述材料。現(xiàn)濟(jì)南某置業(yè)公司將涉案房屋另行出售，張某某要求返還已付購房款、利息并賠償損失1013712元。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某某與濟(jì)南某置業(yè)公司雖未簽訂商品房買賣合同，但是雙方對(duì)于當(dāng)事人名稱、商品房的基本狀況、商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式等進(jìn)行了確認(rèn)，濟(jì)南某置業(yè)公司亦按照雙方約定收取購房款，故張某某與濟(jì)南某置業(yè)公司之間成立商品房買賣合同關(guān)系。濟(jì)南某置業(yè)公司明確認(rèn)可涉案房屋已經(jīng)另行出售，無法繼續(xù)履行合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，判令濟(jì)南某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還張某某已經(jīng)支付的購房款、購房款利息并賠償不超過已付購房款一倍的損失。

　　【典型意義】本案涉及兩個(gè)典型問題。

　　一是雙方未簽訂書面買賣合同或僅簽訂了購房意向書，是否成立房屋買賣合同關(guān)系。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。認(rèn)定為商品房買賣合同關(guān)系的關(guān)鍵在于是否符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即當(dāng)事人名稱、商品房的基本狀況、商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式等。如具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，雙方成立商品房買賣合同關(guān)系。

　　二是一房二賣的后果。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”。濟(jì)南某置業(yè)公司在與張某某雖未簽訂商品房買賣合同，但雙方已經(jīng)成立房屋買賣合同關(guān)系，濟(jì)南某置業(yè)公司在收取首付款后，又將涉案房屋另行出售，應(yīng)當(dāng)返還已經(jīng)支付的購房款及已付購房款利息并賠償不超過已付購房款一倍的損失。

　　三、當(dāng)事人惡意串通、侵害他人權(quán)益簽訂的買賣房屋合同應(yīng)為無效合同

　　【基本案情】

　　韓某丙與孫某某系夫妻關(guān)系，二人育有包括韓某甲、韓某乙在內(nèi)的四個(gè)子女。韓某丙于1999年死亡。涉案房產(chǎn)系韓某丙與孫某某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，登記在孫某某名下。韓某丙去世后，孫某某與韓某乙簽訂《濟(jì)南市存量房買賣協(xié)議》，將涉案房屋出售給韓某乙，并辦理了過戶登記，但韓某乙未實(shí)際支付房款。韓某甲主張孫某某與韓某乙惡意串通，未實(shí)際支付房款，損害其利益，雙方簽訂的《濟(jì)南市存量房買賣協(xié)議》應(yīng)為無效合同。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，韓某乙作為孫某某與韓某丙的女兒，其知道韓某丙去世的事實(shí)，亦知道涉案房屋系孫某某與韓某丙的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，卻在其他繼承人不知情的情況下，與孫某某簽訂了買賣合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，未支付房屋對(duì)價(jià)，故孫某某與韓某乙簽訂的《濟(jì)南市存量房買賣協(xié)議》損害了韓某甲的利益，該協(xié)議應(yīng)為無效合同。

　　【典型意義】《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的條件，包括：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。《中華人民共和國合同法》第五十二條第二項(xiàng)的規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”。韓某乙作為子女，對(duì)于涉案房屋的屬性及其父親去世后未進(jìn)行繼承的事實(shí)是明知的，但在未明確告知其他繼承人，亦未支付房屋對(duì)價(jià)的情況下與其母親簽訂房屋買賣合同，辦理了房屋過戶登記，即韓某乙與孫某某之間存在惡意串通行為，且損害了其他繼承人的權(quán)益，故涉案的房屋買賣合同應(yīng)為無效合同。

　　四、懲罰性違約金不予調(diào)整

　　【基本案情】

　　劉某某、徐某某與山東某開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定購買某國際花園802號(hào)商品房一套。涉案合同中約定山東某開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前，將取得開發(fā)項(xiàng)目《分期綜合驗(yàn)收備案證明》并符合合同約定的商品房交付使用，并約定逾期交房違約金按照已付房價(jià)款每日萬分之一計(jì)算。后山東某開發(fā)公司未能按期交付房屋，與劉某某、徐某某簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，將涉案房屋交付期限變更為2016年6月30日，并約定山東某開發(fā)公司在2016年6月30日前，未能將商品房交付的，則自2016年7月1日起算，逾期交房違約金調(diào)整為已付房價(jià)款每日萬分之二的比例執(zhí)行。山東某開發(fā)公司于2016年8月28日實(shí)際交付涉案商品房。劉某某、徐某某要求山東某開發(fā)公司按照合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定分段計(jì)算違約金，山東某開發(fā)公司主張違約金過高，要求進(jìn)行調(diào)整。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議的約定， 2016年6月30日之前的逾期交房違約金按已付房價(jià)款日萬分之一計(jì)算，2016年7月1日之后的逾期交房的違約金按已交付房價(jià)款萬分之二計(jì)算。山東某開發(fā)公司在逾期交房已構(gòu)成違約的情況下，又自愿、主動(dòng)在《補(bǔ)充協(xié)議》中調(diào)整違約金的計(jì)算方式，系其對(duì)違約后果的預(yù)期判斷，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故法院按照涉案商品房買賣合同約定的日萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)充協(xié)議約定的日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)分段計(jì)算逾期交房違約金。

　　【典型意義】我國合同法中違約金的性質(zhì)主要是補(bǔ)償性的，有限度的體現(xiàn)懲罰性。違約金的約定應(yīng)當(dāng)估計(jì)到一方違約而可能給另一方造成的損失，既不得約定與損失不相稱的違約金數(shù)額，另一方面若違約金低于損失，又可以申請(qǐng)適當(dāng)增加，這體現(xiàn)了違約金的補(bǔ)償性。違約金是一種違約救濟(jì)措施，但違約金在具有救濟(jì)性的屬性之外，還兼具懲罰性。本案中，山東某開發(fā)公司作為開發(fā)商在已經(jīng)存在逾期交房的情況下，再次簽訂補(bǔ)充協(xié)議，變更了交房時(shí)間，并重新約定了逾期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)，系其對(duì)再次違約后果的預(yù)期判斷，該部分的違約金更多的體現(xiàn)了懲罰性，故對(duì)該部分違約金不再進(jìn)行調(diào)整。

　　五、開發(fā)商交付房屋不符合合同約定的交付條件，買受人有權(quán)拒收房屋

　　【基本案情】

　　李某某購買濟(jì)南某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的301室房屋111號(hào)儲(chǔ)藏室。雙方簽訂的商品房買賣合同約定濟(jì)南某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2015年12月31日前，將取得分期綜合驗(yàn)收備案證明，并符合本合同約定的商品房交付使用，并約定濟(jì)南某房地產(chǎn)公司若逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任為逾期超過90日的，承擔(dān)已交付房價(jià)款萬分之一的違約金。濟(jì)南某房地產(chǎn)公司于2015年12月10日通知李某某辦理收房手續(xù)。因濟(jì)南某房地產(chǎn)公司未取得涉案商品房的分期綜合驗(yàn)收備案證明，李某某拒絕收房。至今，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司尚未取得涉案房屋的《分期綜合驗(yàn)收備案證明》，李某某亦未接收涉案房屋。李某某主張合同約定的逾期交付違約金過低，要求濟(jì)南某房地產(chǎn)公司按照同期同類房屋的租金支付逾期交房違約金；濟(jì)南某房地產(chǎn)公司主張因李某某拒絕接收房屋，要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案的商品房買賣合同中約定濟(jì)南某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)將取得分期綜合驗(yàn)收備案證明的商品房交付，故濟(jì)南某房地產(chǎn)公司在分期綜合驗(yàn)收備案證明取得之前，李某某有權(quán)拒絕接收房屋。濟(jì)南某房地產(chǎn)公司未按合同約定取得分期綜合驗(yàn)收備案證明，違約在先無權(quán)要求解除合同。

　　關(guān)于逾期交房違約金，合同約定的逾期交房違約金為已交付房價(jià)款的萬分之一，法院認(rèn)為濟(jì)南某房地產(chǎn)公司逾期交房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金數(shù)額過低，李某某有權(quán)請(qǐng)求增加違約金，請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失額為限。李某某請(qǐng)求法院判決濟(jì)南某房地產(chǎn)公司按同地區(qū)類似房屋租金支付違約金符合法律規(guī)定。

　　【典型意義】本案典型意義有二。一是涉案商品房買賣合同約定將取得《分期綜合驗(yàn)收備案證明》作為商品房交付的前提的，該約定系有效約定，開發(fā)商在未取得《分期綜合驗(yàn)收備案證明》的情況下，買受人有權(quán)拒絕接收涉案商品房，買受人拒絕接收房屋的，開發(fā)商無權(quán)要求解除合同，且應(yīng)當(dāng)支付逾期交房違約金。但若買受人在明知開發(fā)商未取得《分期綜合驗(yàn)收備案證明》情況下，接收了涉案商品房的，其再要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交付違約金的，不予支持。二是若合同約定違約金數(shù)額過低的，守約方可以請(qǐng)求調(diào)高違約金數(shù)額。違約金的約定既應(yīng)當(dāng)估計(jì)到一方違約而可能給另一方造成的損失，不得約定與損失不相稱的違約金數(shù)額，另一方面若違約金低于損失，又可以申請(qǐng)適當(dāng)增加，這體現(xiàn)了違約金的補(bǔ)償性。

　　六、謹(jǐn)慎購買無產(chǎn)權(quán)房

　　【基本案情】

　　徐某某與王某甲簽訂《購房合同》一份,徐某某購買由王某甲、王某乙開發(fā)的濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)某花園小區(qū)房屋一套。濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)某花園小區(qū)系王某甲與王某乙共同開發(fā)，上述房產(chǎn)無規(guī)劃手續(xù)，所占土地為村集體土地。徐某某主張雙方簽訂的購房合同涉及房產(chǎn)無合法手續(xù)，應(yīng)為無效合同。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案涉及房產(chǎn)系集體土地上自然人開發(fā)建設(shè)，未取得規(guī)劃及建設(shè)手續(xù)，故徐某某與王某甲簽訂的購房合同系無效。

　　【典型意義】本案涉及的是無產(chǎn)權(quán)房的問題。無產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的典型表現(xiàn)形式為小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房一般是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用。小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，小產(chǎn)權(quán)房僅具備了商品房的使用性質(zhì)，不具備法律性質(zhì)。小產(chǎn)權(quán)房不能取得合法的土地證和產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力一般否定性評(píng)價(jià)。購買小產(chǎn)權(quán)房存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)糾紛，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)，應(yīng)謹(jǐn)慎購買。

　　七、按揭貸款購買商品房逾期還貸，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商同時(shí)享有合同解除權(quán)

　　【基本案情】2014年4月3日，濟(jì)南某某置業(yè)有限公司與楊某某《濟(jì)南市商品房買賣合同》，楊某某購買某小區(qū)1004室商品房。合同約定，楊某某以銀行、公積金按揭付款方式支付購房款，并約定楊某某未按合同約定、未按銀行貸款合同規(guī)定期限償還貸款，導(dǎo)致出賣人承擔(dān)保證責(zé)任的，出賣人有權(quán)解除合同，收回房屋。楊某某支付首付款后，向銀行貸款55萬元，并由濟(jì)南某某置業(yè)有限公司提供階段性連帶保證擔(dān)保。楊某某貸款后，多次逾期償還貸款。銀行從濟(jì)南某某置業(yè)有限公司賬戶內(nèi)直接扣劃楊某某逾期償還的貸款及利息。濟(jì)南某某置業(yè)有限公司主張楊某某逾期還款違反了合同約定，要求解除合同并要求楊某某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，楊某某多次逾期還貸，銀行出具了關(guān)于楊某某逾期償還貸款的通知書，并扣除了濟(jì)南某某置業(yè)有限公司的保證金。根據(jù)雙方簽訂的合同，楊某某逾期還款導(dǎo)致濟(jì)南某某置業(yè)有限公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的行為，違反了雙方補(bǔ)充協(xié)議的約定，濟(jì)南某某置業(yè)有限公司有權(quán)解除合同并要求楊某某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　【典型意義】買受人以按揭貸款方式購買商品房的，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之前，開發(fā)商對(duì)買受人的貸款承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，對(duì)此商品房買賣合同中均會(huì)約定若買受人未按約定償還貸款或商品房被查封等情況下，開發(fā)商的合同解除權(quán)。對(duì)此，首先要從格式條款角度就該類合同條款約定的效力進(jìn)行審查。其次，若合同條款有效，開發(fā)商在盡到了應(yīng)盡的通知義務(wù)后，買受人仍未按期繳納貸款或提供反擔(dān)保，致使銀行扣劃了開發(fā)商的保證金的，在滿足了合同約定的情況下，開發(fā)商享有合同解除權(quán)，且買受人還應(yīng)當(dāng)根據(jù)其履約情況承擔(dān)違約金。

　　八、非單位成員購買單位集資建房合同無效

　　【基本案情】山東省省級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、山東省發(fā)展和改革委員會(huì)、濟(jì)南市人民政府出具一系列文件，山東某某工程公司取得了以其現(xiàn)有存量土地通過職工集資建房的方式建設(shè)職工住宅建房的相關(guān)手續(xù)，后經(jīng)山東省省直機(jī)關(guān)住房委員會(huì)決定，將該部分房屋納入房改范疇。李某與山東某某工程公司簽訂了《山東某某工程集團(tuán)有限公司職工集資建房房屋分配合同》一份，約定李某購買山東某某工程公司建設(shè)的401號(hào)房屋一套。李某并非山東某某工程公司單位職工，李某已交付了全部購房款，山東某某工程公司亦向李某交付了涉案房屋。因涉案房屋一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，李某要求山東某某工程公司承擔(dān)逾期辦證違約金。山東某某工程公司主張涉案房屋系職工集資建房，已納入省直房改范疇，李某并非山東某某工程公司職務(wù)，無法參加房改，故無法取得房屋產(chǎn)權(quán)登記。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案房屋系山東某某工程公司為解決本單位職工住房困難，利用劃撥土地經(jīng)相關(guān)主管部門按各自職能審批后，由山東某某工程公司單位職工自籌資金所建。涉案的買賣合同明確載明系山東某某工程公司單位職工集資建房房屋分配合同，李某不具有山東某某工程公司單位職工的身份，李某明知其不具有職工的身份而簽訂該合同，損害了國家及山東某某工程公司單位其他職工的利益，為無效合同。因李某與山東某某工程公司簽訂合同為無效合同，該合同自簽訂時(shí)自始無效，李某主張山東某某工程公司應(yīng)支付逾期辦理房產(chǎn)證的損失，不予支持。

　　【典型意義】建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用房的組成部分，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)惠政策、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。單位集資合作建房在優(yōu)先滿足單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的，不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售，而是由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭出售或者以成本價(jià)收購后用作廉租住房。單位集資合作建房屬于建設(shè)部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國務(wù)院《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》所禁止對(duì)外公開出售的房產(chǎn)。因此，單位集資合作建房出售給非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象，勢必違反國家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的有關(guān)政策性規(guī)定，破壞社會(huì)管理秩序，應(yīng)為無效。

　　九、開發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任

　　【基本案情】濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司與祁某簽訂《商品房買賣合同》一份，約定祁某購買濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司開發(fā)的201號(hào)房屋，并對(duì)房屋價(jià)格、付款方式等進(jìn)行了約定。合同簽訂后，祁某依約支付了購房款。濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司一直未取得涉案房屋的商品房預(yù)售許可證。祁某要求解除雙方簽訂的買賣合同，濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司返還購房款及利息，并賠償其損失。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司與祁某簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，涉爭房產(chǎn)未取得商品房預(yù)售許可證明，至起訴前仍未取得，故雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》無效。濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司未明確告知祁某涉案商品房未取得商品房預(yù)售許可證，存在故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證之情形，不僅應(yīng)當(dāng)返還祁某已經(jīng)繳納的購房款及利息，還應(yīng)承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

　　【典型意義】本案的典型意義在于：一是購房人在購買商品房特別是在建的商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)著重審查開發(fā)商是否取得了商品房的預(yù)售許可證。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，開發(fā)商在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證明的，商品房預(yù)售合同為無效合同。建設(shè)部、國家工商行政管理局發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》中對(duì)于買受人購買的商品房為現(xiàn)房或預(yù)售商品房，預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及商品房預(yù)售許可證號(hào)等內(nèi)容均有明確規(guī)定。作為購房人來說，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，應(yīng)著重予以關(guān)注。二是開發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具備下列情形之一的，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房售預(yù)售許可證明…”濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司使用的商品房銷售合同文本中故意刪減了《商品房買賣合同示范文本》中列明的預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及商品房預(yù)售許可證號(hào)等重要內(nèi)容，濟(jì)南某某房地產(chǎn)公司存在主觀上隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的故意，在返還購房人已付購房款及利息的情況下，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。

　　十、二手房買賣中出售人違約，合同不僅應(yīng)繼續(xù)履行，出售人還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

　　【基本案情】梁某以侯某某的名義與曹某簽訂房屋買賣合同，將侯某某名下房屋出售給曹某，約定付款方式為產(chǎn)權(quán)過戶當(dāng)日前，曹某將首付房款685000元存入指定賬戶，剩余房款1550000元采取商業(yè)貸款方式，約定曹某在合同簽訂之日支付定金5萬元。雙方就違約責(zé)任約定2016年6月20日去辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；如任一方未按本協(xié)議約定履行相關(guān)義務(wù)，每逾期一日，違約方應(yīng)向本合同房屋買賣的向?qū)Ψ街Ц侗竞贤偡靠?‰的違約金或者違約方承擔(dān)合同總房價(jià)30%的違約金。曹某依約支付了50000元定金，及首付款635000元。之后侯某某將曹某的購房首付款685000元退回。曹某于2016年5月份實(shí)際接收涉案房屋并居住至今。侯某某未配合辦理涉案房屋的解押、完稅、過戶手續(xù)。曹某主張繼續(xù)履行合同，侯某某配合解除涉案房屋的抵押手續(xù)，并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，曹某在履約過程中，已經(jīng)根據(jù)合同約定支付定金及首付款，侯某某以退回已經(jīng)收到的首付款及違約金的行為表明其不再繼續(xù)履行合同，且侯某某未按合同約定解除涉案房屋的抵押手續(xù)，存在違約行為。曹某要求侯某某繼續(xù)履行房屋買賣合同，并協(xié)助其辦理涉案房屋解押、過戶登記的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。涉案合同約定了雙方的違約責(zé)任，侯某某在履約過程中存在違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金。故判決涉案合同繼續(xù)履行，侯某某協(xié)助辦理涉案房屋的抵押登記解除手續(xù)及過戶手續(xù)，并根據(jù)合同承擔(dān)違約責(zé)任。

　　【典型意義】自2016年下半年以來，濟(jì)南二手房房價(jià)飆升，出賣方找多種借口不履行合同，不再出售房屋，對(duì)此法院認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)保護(hù)守約方的利益，保護(hù)交易安全和穩(wěn)定性，不能輕易否定合同效力。對(duì)于想借違約行為獲得高額收益的違約方，在判決繼續(xù)履行合同的同時(shí)，違約方仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

 

　　隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，越來越多的房屋買賣糾紛出現(xiàn)，對(duì)于房屋買賣糾紛有哪些解決方式呢？

　　解決方式

　　1、協(xié)商

　　協(xié)商是指當(dāng)事人行使自己的合法處分權(quán)，在法律規(guī)定許可的前提下，互諒互讓，協(xié)商解決糾紛。購房者和開發(fā)商對(duì)雙方所發(fā)生的糾紛進(jìn)行協(xié)商，提出一個(gè)雙方都滿意的解決方案，并就此達(dá)成一個(gè)糾紛解決協(xié)議。由雙方協(xié)商解決糾紛，對(duì)購房者和開發(fā)商來講都是最好的解決糾紛的方式，因?yàn)檫@種方式既省時(shí)省力又省錢。

　　2、調(diào)解

　　這是指在非仲裁機(jī)關(guān)和訴訟外的第三人主持下，房屋買賣糾紛的當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議解決糾紛。

　　3、仲裁

　　仲裁是指買賣雙方當(dāng)事人依據(jù)他們事先或事后達(dá)成的協(xié)議，自愿將其爭議提交給雙方同意的仲裁機(jī)關(guān)，由該仲裁機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出裁決，以解決糾紛。仲裁解決是終局的，對(duì)雙方當(dāng)事人都有約束力，不存在當(dāng)事人上訴的問題，加上仲裁簡單、靈活，因此它能比訴訟更迅速處理糾紛，同時(shí)費(fèi)用更低廉。但是要采用仲裁方式解決糾紛，發(fā)生糾紛的雙方中有一方不愿將糾紛提交仲裁解決，那么就木能采用這種方式來解決糾紛。

　　4、訴訟

　　訴訟是指買賣雙方當(dāng)事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出判決以解決糾紛的一種方式。人民法院經(jīng)過審理后，就雙方之間的糾紛作出解決。由于我國實(shí)行的是二審終審制，當(dāng)事人對(duì)一審法院作出的判決不服的，可以向上一級(jí)人民法院上訴。