上海市房屋糾紛律師欠物業(yè)費門禁卡被禁合法嗎？

　　　一、背景

　　隨著小區(qū)物業(yè)管理意識的加強，大部分物業(yè)都為業(yè)主配置了門禁卡以保障小區(qū)業(yè)主安全及維護日常秩序。門禁卡在發(fā)放業(yè)主使用前，由物業(yè)技術人員或委托專業(yè)人員設置，確定可使用區(qū)域及權限，比如可以進入小區(qū)，可以使用電梯等。但是目前有很多物業(yè)在門禁卡上做文章，變相催收物業(yè)費。若業(yè)主發(fā)生欠繳物業(yè)費的行為時，禁用門禁卡權限，導致其無法進入小區(qū)門，無法正常使用電梯功能等，給廣大業(yè)主帶來不便。

　　二、欠物業(yè)費門禁卡被禁違反法律明文規(guī)定

　　(一)違反物權相關法律

　　《民法典》第二百四十條規(guī)定：“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。”占有是指對于財產擁有實際管理或控制的權利，這是所有權人對其財產的最基本權利，也是所有權人對外直接行使所有權的表現(xiàn)。使用是指對財產的運用，發(fā)揮財產的使用價值。收益是指通過對財產的占有、使用等方式取得經(jīng)濟收益。處分指的是財產所有人對其財產在事實上或法律上的最終處置。以未交物業(yè)費或者物業(yè)費預存不足為由不發(fā)放門禁卡以及禁用門禁卡的行為是違反法律的。一方面限制了業(yè)主的所有權和使用權，侵犯了業(yè)主對自己購買房屋的占有、使用、收益、處分的權利，直接導致業(yè)主進不去家門，影響業(yè)主使用小區(qū)共有部分等；另一方面欠交物業(yè)費屬于物業(yè)合同糾紛，而限制使用門禁卡違反物權相關法律，物業(yè)費的交納不是業(yè)主直接行使對其房屋的占有、使用、收益、處分的前提，兩者間不存在必然的關系。

　　(二)違反物業(yè)合同相關法律

　　《民法典》第九百四十四條明確規(guī)定：“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人員可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人員可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催收物業(yè)費。”禁用門禁卡是否包含在“等”內，與不得停止供電、供水、供熱、供燃氣行為屬于同種性質呢？筆者認為應當包括，雖然水、電、熱、燃氣通常是在封閉的空間，而門禁卡屬于外部空間共有部分的使用，但是均影響業(yè)主占有、使用其財產，導致業(yè)主本質購房目的不能實現(xiàn)，更有甚者可能會給業(yè)主帶來財產損失和人身損害。倘若家中有急性病人，正巧物業(yè)費到期，十分危急的情況下，再去物業(yè)交費開通門禁卡權限，很可能延誤最佳搶救時機。物業(yè)這種直接采取“強制措施”的行為實質上放大了其催款的權利，其屬于企業(yè)性質，只能依據(jù)物業(yè)合同規(guī)定的權限管理小區(qū)，即使雙方達成的物業(yè)管理合同約定，在業(yè)主不交費的情況下，可以采取停止供電、供水、供熱、供燃氣、禁用門禁卡等，也歸屬無效，不必然對業(yè)主產生強制約束力。在業(yè)主逾期履行交納物業(yè)費的情況下，物業(yè)需要通過法律途徑解決，不可不經(jīng)過法律途徑自行阻攔業(yè)主“回家”。

　　(三)違反物業(yè)管理條例根據(jù)

　　2018 年修訂的《物業(yè)管理條例》第四十一條之規(guī)定：“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。”第六十四條之規(guī)定：“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。”也就是說當業(yè)主違反合同約定時，物業(yè)可以通過法律途徑解決，并不存在救濟不能的情況。據(jù)法信網(wǎng)不完全統(tǒng)計，截至 2021 年 6 月 22 日，運用《物業(yè)管理條例》第六十四條之規(guī)定裁判的案件有 3892 起。目前互聯(lián)網(wǎng)立案十分便捷，方便當事人方主張合法訴求，因此物業(yè)公司并不需要將物業(yè)費的保障置于前，為了節(jié)省時間和人力侵犯廣大業(yè)主合法權益。隨著民眾法治意識的增強，在其自身權益保護方面，十分重視。物業(yè)此種做法目前已經(jīng)產生出負面的社會影響，亟需改正。

　　三、遵守法律、讓民法典為當事人權益保駕護航

　　(一)物業(yè)方維權途徑及依據(jù)

　　物業(yè)公司是從事物業(yè)管理活動的專門企業(yè)，具有獨立的法人資格，具有民事權利能力和民事行為能力，也可作為民法上獨立的民事主體起訴。起訴依據(jù)通常是物業(yè)服務合同，關于物業(yè)費的約定是重要條款。物業(yè)為了保障自身權益最大化，可以在違約責任中設置違約金條款。《民法典》第五百八十五條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”比如可以在合同中約定物業(yè)服務費收費標準按照建筑面積高層每月每平方米收取 X 元，多層每月每平方米收取 X 元；物業(yè)服務費用按月交納，業(yè)主應在每月底前履行交納義務，逾期交納的，按應交費用的日千分之 X或者日萬分之 X 支付滯納金，具體滯納金數(shù)額應當參照本地消費水平制定，只要規(guī)定的滯納金標準符合法律規(guī)定，法院一般都會支持。在程序上需要注意的問題有：業(yè)主逾期不交納物業(yè)費，物業(yè)需要及時以書面形式通知業(yè)主交納，催告無果后再起訴主張權利，否則業(yè)主可以以未收到催收的書面通知為由予以抗辯，物業(yè)需拿出其以書面形式催收的證據(jù)，否則法院會裁定駁回物業(yè)起訴。法律依據(jù)為《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。”

　　(二)業(yè)主方維權途徑及依據(jù)

　　若物業(yè)出現(xiàn)因欠物業(yè)費而限制業(yè)主使用門禁卡權限的行為時，業(yè)主以其物權受到侵害為由起訴，根據(jù)《民法典》第二百三十三條之規(guī)定：“物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。”民法典第二百三十六條規(guī)定：妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。”排除妨害請求權是物權請求權，小區(qū)業(yè)主購買或者租賃小區(qū)某房屋，就分別對該房屋享有所有權或使用權。當其對該房屋的享有或者行使受到占有以外的方式妨害時，物權人可以請求妨害人排除妨害，使自己的權利恢復到圓滿狀態(tài)，并且排除妨害的費用應當由非法妨害人負擔。排除妨害請求權行使的前提是被排除的妨害要具有不法性，如上文所述，物業(yè)該行為屬于違法行為，業(yè)主理所應當可以主張排除妨害。

　　四、物業(yè)費核心法律條文的理解

　　（一）《民法典》第944條第1款。該款規(guī)定“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。

　　物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。”從條文的表述來看，物業(yè)費的支付主體是業(yè)主，接受的主體是物業(yè)服務人，即包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。支付物業(yè)費的依據(jù)是雙方之間的約定，即書面的物業(yè)服務合同，這個合同有兩類，即建設單位與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)合同和業(yè)主大會與業(yè)主委員會依法選聘的物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同，這個合同里面約定得有物業(yè)服務人的義務，如果物業(yè)服務人對物業(yè)服務合同里的義務存在瑕疵履行，即部分履行或者未按照要求履行，業(yè)主可以拒付或者少付物業(yè)費抗辯。《民法典》對業(yè)主履行物業(yè)費的行為方式所使用的詞是“支付”，不再使用《物業(yè)管理條例》物業(yè)管理費的“交納”，不再具有一定程度的、不可協(xié)商的強制性，“支付”所體現(xiàn)的是一種平等的合同關系。從“交納”“物業(yè)管理費”，到“支付”“物業(yè)費”，充分體現(xiàn)了立法機關對物業(yè)服務法律關系雙方當事人的平等性的鮮明立場。從條文的文義上來看，在物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供了物業(yè)服務，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費，如果有其他合理的理由，業(yè)主是不是可以提出來呢？依《民法典》第944條第1款的規(guī)定，并沒有限制。

　　業(yè)主不能以未接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費，主要有幾個原因， 一是支付物業(yè)費的依據(jù)是物業(yè)服務合同，如物業(yè)服務人已履行了合同約定的義務，業(yè)主就應當按照約定支付物業(yè)費。二是在物業(yè)服務合同中，并沒有約定先由物業(yè)服務人提供物業(yè)服務才支付物業(yè)費，業(yè)主并不享有先履行抗辯權，不能以其還未接受物業(yè)服務人提供的物業(yè)服務為由提出抗辯。三是如果物業(yè)服務人不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定的義務，主業(yè)可以依法請求物業(yè)服務人承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等民事責任。業(yè)主不能以無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費，主要理由在于，建筑物區(qū)分所有權具有整體性，不同于普通的所有權，建筑物區(qū)分所有權包括專有權、共有權和成員權，并不是單個業(yè)主的絕對支配權，共有部分的利用、管理與每個業(yè)主的利益息息相關，應當由全體業(yè)主共同作出決定，而非單個業(yè)主可以決定。如果允許“無需接受相關物業(yè)服務”為由拒絕支付物業(yè)費，將使物業(yè)服務人無法正常提供物業(yè)服務，無法實現(xiàn)物業(yè)服務合同的目的，反而損害了全體業(yè)主的共同利益。

　　（二）《民法典》第944條第2款。該款規(guī)定“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　”從這一款的規(guī)定來看，業(yè)主支付物業(yè)費應當按照約定及時支付，如果逾期支付，物業(yè)服務人可以催告業(yè)主在合同期限內支付，從“可以”的文字來理解，物業(yè)服務人可以不催告業(yè)主在合同期限內支付，而直接向人民法院提起訴訟或者申請仲裁，物業(yè)服務人向人民法院起訴或者申請仲裁，不是以物業(yè)服務人催告為前提的，法律條文之所以這樣規(guī)定，是考慮到業(yè)主出現(xiàn)特殊情況時，可能出現(xiàn)未按照約定支付物業(yè)費的現(xiàn)象。

　　在這里需要引起審判實務人員注意的是，司法機關對物業(yè)服務企業(yè)是否要履行催告程序以及履行催告程序的合理期限是否屆滿，有一個比較明顯的轉變，這個轉變的分水嶺是2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議。在2009年《物業(yè)服務糾紛司法解釋》第6條規(guī)定“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”從這一條司法解釋的措詞“交納”“支付”“享受”“接受”等來看，司法機關對物業(yè)服務人與業(yè)主之間是平等還是不平等、是管理還是服務態(tài)度是不明朗的。在《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（四）》第2605頁仍是持“先催告再起訴”立場，“2009年《物業(yè)服務糾紛司法解釋》第6條規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。該司法解釋從審判實務操作層面確立了物業(yè)服務人所起訴條件，即書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納，實踐中的效果是比較好的”，“將催告程序作為物業(yè)服務人起訴的前置條件，給予了物業(yè)服務人和業(yè)主直接溝通、協(xié)商的空間，也督促一部分因為各種原因忘記或者暫時無法支付物業(yè)費的業(yè)主盡快履行義務，有利于雙方直接解決糾紛”。但是，最高人民法院審判委員會第1823次會議修正2009年《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》將原有13個條文的司法解釋（法釋【2009】8號），修正為僅5個條文，原司法解釋第6條直接被刪除了，不再持“先催告再起訴”的立場，“交納”“享受”這類措詞也被一同刪除，直接明確了“物業(yè)服務人違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務人退還其已經(jīng)收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。”

　　（三）《民法典》第944條第3款。該款規(guī)定，為現(xiàn)實中物業(yè)服務人動輒以業(yè)主欠物業(yè)費為由停水停電劃出了紅線，即“物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

　　”這款規(guī)定很明確，不管物業(yè)服務合同里有沒有這方面的約定，都不能這么做。如果這樣做了，造成業(yè)主損失的，要承擔賠償責任。大家都知道，電、水、熱、燃氣等涉及國計民生的生活資料，不是物業(yè)服務人的，就是具有壟斷地位的供電企業(yè)、供水企業(yè)、供熱企業(yè)、供燃氣企業(yè)，中止供應都需要履行一定的程序，否則不得中止供應（《民法典》第654條、第656條），《民法典》合同編典型合同分編供用電、水、氣、熱力合同章規(guī)定很清楚，物業(yè)服務人不是供電（水、氣、熱力）合同的當事人，民事法律關系不一樣了，物業(yè)服務人如果收電費、水費、熱氣費等，本質上是基于《物業(yè)服務合同》中的義務受業(yè)主委托代為接受支付，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，否則就有點像俗話說的“扯大旗，做虎皮”，把法律關系搞亂了，業(yè)主欠物業(yè)費，物業(yè)服務人依據(jù)主張物業(yè)費的規(guī)則去主張權利即可，不能以此為“要挾”來收取物業(yè)費。現(xiàn)實之中，還看到一種現(xiàn)象，即物業(yè)服務人通過單元電子“掃臉門禁”來迫使業(yè)主支付物業(yè)費的做法，都是沒有法律依據(jù)的。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務，業(yè)主不支付物業(yè)費，物業(yè)服務人可訴訟可仲裁主張權利。上海市房屋糾紛律師